ปลูกมะนาวละกัน
นี่เป็นประโยคยอดฮิตที่ได้ยินตั้งแต่มีกฎหมายฉบับนี้
จะได้ไม่ต้องเสียภาษี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เริ่มต้นจากการประกาศใช้กฎหมาย พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป และทำให้ใครหลายคนมีคำถามทันทีว่า “อะไรกัน นี่จะมาเก็บภาษีอีกแล้วเหรอ”
คำตอบสำหรับคำถามนี้ มีทั้ง “ใช่” และ “ไม่ใช่”ครับ และเพื่อให้เราทุกคนเข้าใจเรื่องนี้มากยิ่งขึ้น ผมว่าเรามาทำความรู้จักกับภาษีตัวนี้กันแบบละเอียดในบทความนี้ครับ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่เรียกเก็บจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีการครอบครอง โดยผู้มีหน้าที่จัดเก็บ คือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เพื่อนำภาษีที่ได้รับไปใช้พัฒนาท้องถิ่นต่อไป โดยภาษีตัวนี้เป็น ภาษีที่ใช้จัดเก็บแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งมีที่มาจากวัตถุประสงค์ที่สำคัญ คือ
- ปฎิรูปโครงสร้างภาษีให้ทันสมัย เนื่องจากภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เป็นภาษีที่ใช้จัดเก็บกันมานานแล้ว และมีปัญหาในเรื่องต่างๆ เช่น ความซ้ำซ้อนของภาษีโรงเรือนกับภาษีเงินได้ หรือ การใช้ราคาปานกลางของที่ดินในกรณีของภาษีบำรุงท้องที่
- กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อป้องกันเก็งกำไร
- ช่วยสร้างรายได้ให้ท้องถิ่น เพิ่มอำนาจในการบริหารงาน
หรือพูดง่ายๆว่า ใครที่เคยเสียภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ไว้ก่อนหน้านี้ ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป ภาษีโรงเรือนและบำรุงท้องที่จะถูกยกเลิก และเปลี่ยนเป็นเสียภาษีตัวนี้แทนครับ
ใครมีหน้าที่เสียภาษี
ผู้มีหน้าที่เสียภาษี คือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือ ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ ในวันที่ 1 มกราคมของแต่ละปี โดยผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีนั้นหมายความรวมทั้ง บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล
ดังนั้น ถ้าใครมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือ ครอบครอง หรือ ทำประโยชน์ ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ย่อมเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี และในกรณีที่มีกรรมสิทธิร่วมกันหลายคน ก็แบ่งเฉลี่ยเสียภาษีตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
ยกตัวอย่างเช่น วันที่ 1 มกราคม 2563 ถ้านายบักหนอมเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างใด นายบักหนอมก็เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีสำหรับปี 2563 นั่นเองครับ
ความเข้าใจผิดในเรื่องนี้ที่มักจะพบบ่อยคือ หลายคนมักจะเข้าใจว่า เจ้าของกรรมสิทธิ์ หมายถึง เจ้าบ้าน ซึ่งจริงๆ แล้ว เจ้าของกรรมสิทธิ์ หมายถึง ผู้ที่มีสิทธิ์ หรือเป็นเจ้าของในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ
แต่ เจ้าบ้าน คือ ผู้ที่มีหน้าที่แจ้งต่างๆ เกี่ยวกับกฎหมายทะเบียนราษฎร เช่น แจ้งเกิด ตาย ย้ายเข้า – ย้ายออก ปลูกบ้านใหม่ หรือรื้อบ้าน ฯลฯ ซึ่งอาจจะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ได้ครับ
ดังนั้นอย่าลืมเช็คให้ดีว่า ทุกวันนี้ เราเป็น เจ้าบ้าน หรือ เจ้าของกรรมสิทธิ์ เพื่อที่จะได้จัดการเรื่องภาษีและความรับผิดชอบต่างๆ ได้อย่างถูกต้องครับ
สำหรับใครที่สะดวกรับฟังในรูปแบบคลิป สามารถดูคลิปอัพเดทล่าสุด (ปี 2566) ได้ที่นี่ครับ
ประเภทของทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี
ประเภทของทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีมีอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ที่ดิน (รวมพื้นที่ที่เป็นภูเขาและน้ำ) สิ่งปลูกสร้าง (อาคาร โรงเรือน ตึก หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่เข้าอยู่อาศัยหรือใช้สอยได้) และ ห้องชุด (คอนโด) ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
วิธีคำนวณภาษี
สำหรับวิธีการคำนวณภาษีนั้นจะคำนวณจาก
(ราคาประเมินทุนทรัพย์ – มูลค่ายกเว้น) x อัตราภาษี
โดยราคาประเมินทุนทรัพย์ คือ ราคาที่ทางราชการกำหนดไว้ ส่วนมูลค่ายกเว้นจะเป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมาย และอัตราภาษีจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยกฎหมายฉบับนี้ได้แบ่งประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่นๆ และ รกร้าง โดยเรียงตามอัตราภาษีสูงสุดจากมากไปน้อย ดังนี้
แต่อัตราภาษีที่บังคับใช้จัดเก็บจริงนั้น
ไม่ได้จัดเก็บในอัตราสูงสุดตามที่กฎหมายกำหนดไว้
แต่ใช้วิธีเป็นขั้นบันไดตามราคาประเมิน
โดยแบ่งออกตามประเภทของการใช้งานดังนี้ครับ
มาถึงตรงนี้หลายคนเริ่มจะเห็นความเชื่อมโยงแล้วว่า หลักการสำคัญของภาษีตัวนี้ ประกอบด้วย 3 องค์ประกอบ ได้แก่
- ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือ ผู้ครอบครองใช้ประโยชน์จากทรัพย์ ถ้าหากเราไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือ ครอบครองทิ่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เราย่อมไม่มีหน้าที่เสียภาษี
- มูลค่า (ราคาประเมินทุนทรัพย์) ของทรัพย์สิน ยิ่งมีมูลค่ามาก ยิ่งต้องเสียภาษีมาก เพราะมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวที่ใช้คูณกับอัตราภาษี (ฐานภาษี) ดังนั้น ถ้าเรามีทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เราย่อมต้องเสียภาษีในจำนวนที่สูงขึ้น
- ประโยชน์จากการใช้งาน โดยการใช้งานที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันไป ตั้งแต่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย อื่นๆ และ รกร้าง ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงวิธีใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เราเสียภาษีน้อยลงได้
จากองค์ประกอบทั้ง 3 ข้อที่ว่ามา ผมมองว่าสิ่งสำคัญที่สุด คือ การบริหารประโยชน์จากการใช้งานที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั่นเองครับ ซึ่งเราจะมาว่ากันต่อว่า แล้วกฎหมายมองประโยชน์การใช้งานแบบไหน อย่างไรบ้าง ?
แนวทางพิจารณา
การใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ปัจจุบัน มีประกาศกระทรวงการคลังออกมา 2 ฉบับที่ให้ความชัดเจนในเรื่องนี้ครับ คือ ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม และ หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีใจความสำคัญดังนี้
การใช้ประโยชน์ด้านเกษตรกรรม หมายถึง การใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามความหมายของคำว่า “ประกอบการเกษตร” โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม แต่ไม่รวมถึงการทำการประมงและการทอผ้า
การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย หมายถึง การใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย โดยหมายถึงการให้เช่าอยู่รายเดือน และ โฮมสเตย์ ด้วย
จากข้อกฎหมายข้างต้น ผมตีความว่า การใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรนั้น พิจารณาโดยหลักการง่ายๆ คือ ได้ทำการเกษตรตามอัตราขั้นต่ำที่กฎหมายกำหนดไว้หรือเปล่า ซึ่งการทำเกษตรนั้นมีรายละเอียดดังนี้ครับ (คลิกที่ภาพเพื่อดูรูปขนาดใหญ่ได้เลยครับ)
ส่วนกรณีของ การใช้เป็นที่อยู่อาศัย พิจารณาง่ายๆ คือ ถ้าเราใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามปกติ มีการปล่อยเช่าส่วนบุคคล (ในลักษณะรายเดือน) หรือ ทำเป็นโฮมสเตย์ โดยไม่ได้มีการประกอบกิจการชัดเจนอย่าง โรงแรม โฮสเทล ธุรกิจจัดสรรที่ดิน หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายของธนาคาร ย่อมถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยอยู่ครับ
โดยกฎหมายฉบับนี้ยังมีข้อยกเว้นที่น่าสนใจ คือ ในกรณีที่ใช้พื้นที่อยู่อาศัยทับซ้อนกับการใช้ประโยชน์ด้านเกษตรกรรม จะถือว่าเป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์เกษตรกรรมแทน ซึ่งแปลว่าเราจะเสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่านั่นเองครับ
ส่วน การไม่ใช้ประโยชน์ (รกร้างว่างเปล่า) หมายถึง ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ หรือพูดง่ายๆว่าไม่ได้ใช้อะไร (ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ กฎกระทรวงกำหนดที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ)
ส่วนกรณีของการใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ นั้น ผมตีความว่าอยู่ในกรณีที่ไม่เข้าข่ายการใช้ประโยชน์ในเชิงเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และรกร้างว่างเปล่าครับ อย่างเช่น การใช้ในเชิงพาณิชย์ หรือ ประกอบธุรกิจ นั่นเองครับ
ต่อจากนี้เรามาดูเรื่อง มาตรการดูแลผลกระทบจากการบังคับใช้ภาษี กันบ้างครับ หลังจากที่บังคับใช้ภาษีแล้ว ย่อมมีการปรับลด ผ่อนปรน และยกเว้นต่างๆ ซึ่งอาจจะทำให้ภาษีที่เราต้องเสียนั้นไม่ได้มากอย่างที่คิดครับ
มาตรการดูแลผลกระทบ
จากการจัดเก็บภาษี
ผมแยกมาตรการดูแลผลกระทบเรื่องภาษีออกเป็น 5 ส่วนครับ ได้แก่ ยกเว้น ลดหย่อน ผ่อนปรน การลดหรือยกเว้น (ด้วยอำนาจผู้บริหารท้องถิ่น) และ ผ่อนชำระ โดยแต่ละประเภทมีความแตกต่างกันดังนี้ (อ้างอิงข้อมูลจาก : เวปไซด์สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง)
มาตรการยกเว้นให้กับทรัพย์สินบางประเภท
สำหรับการยกเว้นนั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วนครับ คือ ยกเว้นให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท กับ ยกเว้นให้จากการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ดังนี้ครับ
- ยกเว้นให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท คือ กรณีเป็นทรัพย์สินของรัฐ หรือ ทรัพย์สินของเอกชนที่ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ สหประชาชาติ สถานฑูต พื้นที่ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร นิคมอุตสาหกรรม
- ยกเว้นจากการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน นั่นคือ กรณีบุคคลธรรมดาใช้ที่ดินทำเกษตรกรรม และ กรณีใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ดังนี้ครับ
- กรณี ที่ดินที่ใช้ทำเกษตรกรรม หากเป็นของบุคคลธรรมดาได้รับสิทธิยกเว้นภาษี 3 ปีแรก และตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป ได้รับยกเว้นราคาประเมินในแต่ละองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทเป็นการถาวร
- กรณี ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย แบ่งแยกย่อยเป็น 2 กรณี คือ
- ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง / คอนโด ได้รับสิทธิยกเว้นราคาประเมินทุนทรัพย์ 50 ล้านบาท (มูลค่ายกเว้นใช้หักออกจากการคำนวณภาษี)
- สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น ได้รับสิทธิยกเว้นราคาประเมินทุนทรัพย์ 10 ล้าน
โดยกรณีการยกเว้นเพื่อใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยนี้ ต้องมีชื่อของเจ้าของกรรมสิทธิอยู่ในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม ทุกปี (เรียกว่า บ้านหลังหลัก) โดยไม่จำเป็นต้องมีชื่อเป็นเจ้าบ้าน ขอแค่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็เพียงพอแล้วครับ
ตรงนี้ก็มักจะมีคนเข้าใจผิดว่า ขอแค่มีชื่อใครสักคนอยู่ในทะเบียนบ้านก็ได้ ซึ่งไม่ใช่นะครับ ผู้ที่จะอยู่และได้รับสิทธิ์ ต้องเป็นผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น ถึงจะได้รับสิทธิ์ยกเว้นจากมูลค่าตามที่ว่ามานี้ครับ
มาตรการลดหย่อนภาษีที่ต้องเสีย
สำหรับมาตรการลดหย่อนภาษีที่ต้องเสียนั้น จะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ ลดจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระให้ โดยมีอยู่ 2 กรณี คือ ลดจำนวนเงินที่ต้องชำระให้ 90% และ 50% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังต่อไปนี้
- ลดจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระให้จำนวน 90% เช่น ที่ดินของโครงการจัดสรรบ้าน-คอนโด ที่ได้รับอนุญาตไม่เกิน 3 ปีนับจากวันที่ได้รับอนุมัติให้ก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ที่รอการขายของสถาบันการเงินที่ได้รับมาเป็นเวลาไม่เกิน 5 ปี นับแต่วันที่อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกเป็นของหน่วยงาน รวมถึงที่ดินของสถาบันอุดมศึกษาและโรงเรียนเอกชน และที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้ประโยชน์ต่าง ๆ
- ลดจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระให้จำนวน 50% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด ที่ได้รับมาเป็นมรดกโดยต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นแล้วก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 รวมถึงโรงผลิตไฟฟ้าต่าง ๆ และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับการผลิตไฟฟ้า
สำหรับรายละเอียดทั้งหมดของการให้สิทธิลดหย่อนภาษีที่ต้องเสียในกรณีต่าง ๆ นั้น ใครสนใจสามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่ พระราชกฤษฎีกา พ.ศ. 2563 ครับ
มาตรการผ่อนปรนภาษีที่ต้องชำระ
กรณีของการผ่อนปรนภาษีนั้น จะมีผลใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีเท่านั้น โดยผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิผ่อนปรนก็ต่อเมื่อคำนวณภาษีออกมาได้สูงกว่าภาษีโรงเรือนหรือบำรุงท้องที่ที่เคยเสียไว้ก่อนหน้านี้ โดยจะมีการปรับลดให้ 3 ระยะ ดังนี้
- ปีที่หนึ่ง = ภาษีโรงเรือนหรือบำรุงท้องที่เดิม + 25% ของส่วนต่างภาษีที่ต้องชำระ
- ปีที่สอง = ภาษีโรงเรือนหรือบำรุงท้องที่เดิม + 50% ของส่วนต่างภาษีที่ต้องชำระ
- ปีที่สาม = ภาษีโรงเรือนหรือบำรุงท้องที่เดิม + 75% ของส่วนต่างภาษีที่ต้องชำระ
- หลังจากนั้น ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป จะเสียภาษีตามปกติ (เริ่มตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป)
การลดหรือยกเว้น (ด้วยอำนาจผู้บริหารท้องถิ่น)
สำหรับการลดหรือยกเว้นด้วยอำนาจพิเศษนี้ จะต้องมีการเห็นชอบโดยคณะกรรมการประจำจังหวัด หรือ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ในกรณีที่เกิดเหตุฉุกเฉิน เช่น เกิดภัยพิบัติในพื้นที่ หรือ ทรัพย์สินเสียหายหรือถูกทำลาย ซึ่งจะเป็นการให้สิทธิเป็นการเฉพาะครับ
แนวทางการผ่อนชำระภาษี
สำหรับหลักการผ่อนชำระภาษี จะคล้ายกับ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตรงที่สามารถผ่อนชำระได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน หากมียอดชำระภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไปครับ โดยถ้าเป็นการจ่ายชำระตามช่วงเวลาปกติ จะจ่ายชำระภายในเดือน เมษายน พฤษภาคม และ มิถุนายน ของทุกปี
ตัวอย่างการคำนวณภาษี
ทีนี้ เราลองมาดูตัวอย่างการคำนวณภาษีสำหรับกรณีต่างๆ ดังนี้ครับ
ตัวอย่างที่ 1 : นายบักหนอมมีบ้านที่มีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ไว้อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน กรณีนี้จะไม่ต้องเสียภาษี เพราะมูลค่าบ้านได้รับสิทธิยกเว้นทั้งจำนวน (ไม่เกิน 50 ล้านบาท)
ตัวอย่างที่ 2 : นายบักหนอมมีบ้านที่มีราคาประเมิน 75 ล้านบาท ไว้อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะคำนวณโดยหักมูลค่ายกเว้นก่อน โดยใช้ 75 – 50 = 25 ล้านบาท และอ้างอิงอัตราภาษีจากตารางที่บอกว่าเสียภาษีในอัตรา 0.03% (0.03%x25 ล้านบาท) ดังนั้นจะเท่ากับว่าบ้านพร้อมที่ดินมูลค่าตามราคาประเมิน 75 ล้านบาท จะเสียภาษีจำนวน 7,500 บาท
ตัวอย่างที่ 3 : นายบักหนอมมีบ้านที่มีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ไว้อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน และมีคอนโดมูลค่า 2 ล้านบาท กรณีนี้จะเสียภาษีเฉพาะส่วนของคอนโด เนื่องจากมูลค่าบ้านได้รับสิทธิยกเว้นทั้งจำนวน (ไม่เกิน 50 ล้านบาท) โดยเสียในอัตรา 0.02% (0.02%x2 ล้านบาท) ดังนั้นเท่ากับว่าคอนโดจะเสียภาษีจำนวน 400 บาท
ตัวอย่างที่ 4 : นายบักหนอมมีบ้านแต่อยู่บนที่ดินของคนอื่น สมมติว่ามีบ้านราคาประเมิน 15 ล้านบาท ก็นำเอาราคาประเมินมาลบออกด้วยมูลค่าที่ได้รับยกเว้น 15 – 10 = 5 ล้านบาท หลังจากนั้นมาดูอัตราตามตาราง คือ 0.02% (0.02%x 5 ล้านบาท) ดังนั้นเท่ากับว่าบ้านหลังนี้จะเสียภาษีจำนวน 1,000 บาท
อย่างไรก็ดี ในปี 2563 และ ปี 2564 พบว่ามีการปรับลดภาษีลงให้อีก 90% จากภาษีที่ดินที่คำนวณได้ ดังนั้นจากทั้ง 4 ตัวอย่างข้างต้น เราก็จะเสียภาษีลดลงไปอีกครับ เท่านั้น โดย ตัวอย่างที่ 2 จะเสียเพียง 750 บาท ส่วนตัวอย่างที่ 3 เสีย 40 บาท และตัวอย่างที่ 4 จะเสียเพียง 100 บาทเท่านั้นครับ แต่สำหรับปี 2565 ไม่มีการปรับลดภาษี 90% ลงต่อ ดังนั้นเราต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มจำนวนครับ
แต่สำหรับปี 2566 มีการปรับลดจำนวนภาษีลง 15% ตามพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2566 ครับ แต่อย่างไรก็ตามสำหรับบางคนอาจจะมีการเสียภาษีจำนวนที่เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากการปรับขึ้นของราคาประเมิน และ การหมดสิทธิ์ลดภาษีตามแนวทางการผ่อนปรนข้างต้นครับ
การขยายเวลาแจ้งการประเมินและชำระภาษี
(อัพเดทปี 2566)
ในปี 2566 มีการขยายเวลาการประเมินและชำระภาษีดังนี้ครับ
- การส่งข้อมูลแจ้งผู้เสียภาษีจากเดิมภายในพฤศจิกายน 2562 เลื่อนเป็น มีนาคม 2563
- การประกาศราคาประเมินให้ทราบจากเดิม 1 กุมภาพันธ์ 2566 เลื่อนเป็น 1 เมษายน 2566
- การแจ้งประเมินภาษีให้เจ้าของจากเดิมภายในกุมภาพันธ์ 2566 เลื่อนเป็น เมษายน 2566
- การจ่ายชำระภาษี จากเดิมภายในเมษายน 2566 เลื่อนเป็น มิถุนายน 2566
วิธีวางแผนและจัดการภาษี
มาถึงตรงนี้ หลายคนคงจะพอเห็นภาพวิธีการจัดการภาษีตัวนี้แล้วใช่ไหมครับ โดยผมมีคำแนะนำในการวางแผนและจัดการภาษีส่วนนี้เพิ่มเติมดังนี้ครับ
อันดับแรก เมื่อได้รับข้อมูลสำรวจจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ลองเช็คข้อมูลเบื้องต้นก่อนว่าถูกต้องไหม ในประเด็นของ การใช้ประโยชน์ พื้นที่ใช้สอย ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ รวมถึงชื่อในทะเบียนบ้าน (กรณีใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย) ถ้าหากพบว่าข้อมูลไม่ถูกต้องก็รีบแจ้งแก้ไขให้ถูกต้องเสียก่อนครับ
ต่อมา ลองคำนวณและเช็คเงินภาษี ที่ต้องเสียว่ามากแค่ไหน เพราะบางทีเราอาจจะไม่ได้เสียภาษีแพงอย่างที่คิด อย่างเช่นในกรณีใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ดังนั้นถ้าคิดว่าเราจ่ายภาษีไหว และไม่ได้มีปัญหามากขนาดนั้น ก็จบตรงที่ข้อนี้ได้ครับ
แต่ถ้าไม่ไหวลองคิดต่อว่า หลังจากจ่ายภาษีไปเรียบร้อยแล้ว เงินภาษีที่ต้องเสียไปเรามีวิธีเอากลับมาได้ทางไหนบ้าง ? เช่น สามารถผลักภาระให้ผู้เช่าหรือผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของเรานั้น ๆ หรือเปลี่ยนประเภทของการใช้งานให้อัตราภาษีลดลงแทน
โดยส่วนตัวแล้ว ผมมองว่า กรณีที่ดินรกร้างว่างเปล่า คือ ประเด็นที่มีปัญหามากที่สุด ถ้าหากไม่อยากเสียภาษีเป็นจำนวนมาก จะมีไม่กี่ทางให้ตัดสินใจ คือ ใช้ประโยชน์ในการทำการเกษตรไปเลย ปล่อยเช่าให้คนอื่นใช้งาน สร้างกิจการบนพื้นที่นั้น ๆ ไปจนถึง ตัดสินใจขายต่อ เพือยุติปัญหา
ส่วนในด้านของการ ปล่อยเช่า หรือ การสร้างกิจการบนพื้นที่นั้นๆ แม้ว่าจะเสียภาษีจากการใช้งานแบบอื่นๆ แต่ถ้าหากมีผู้เช่า หรือ ผู้ใช้งานที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เราสามารถวางแผนผลักภาระค่าใช้จ่ายหรือใช้เป็นต้นทุนในการดำเนินกิจการให้ผู้อื่นได้ครับ
ส่วนในกรณีที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย สำหรับคนที่มีบ้านพร้อมที่ดินหลายหลัง หรือมีคอนโดมากมาย คำแนะนำที่ง่ายที่สุด คือ เอาชื่อเข้าในทะเบียนบ้านหรือคอนโดหลังที่แพงที่สุด เพราะมันเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่สามารถทำได้ ณ ตอนนี้ครับ
เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นหลังจากบังคับใช้
กฎหมายฉบับนี้ในปี 2563
ในช่วงเดือนสิงหาคม 2563 ซึ่งเป็นเดือนครบกำหนดในการเลื่อนชำระภาษีที่ดินประจำปี พบว่าเกิดความล่าช้าบางอย่างขึ้นจนต้องขยายระยะเวลาออกไปอีกครั่งหนึ่ง โดยขึ้นอยู่กับอำนาจของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องที่จะประกาศเลื่อนการจัดเก็บออกไป เช่น กทม. และ พัทยา เลื่อนการจัดเก็บออกไปเป็นวันที่ 31 ตุลาคม 2563
นอกจากนั้นยังมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนจำนวนมาก และ การไม่ได้รับหนังสือแจ้งประเมินภาษีตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ จึงทำให้ทางกระทรวงการคลังต้องออกแถลงข่าวย้ำว่า “หากไม่ได้รับหนังสือประเมิน ก็ไม่ต้องชำระเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม” เพื่อให้ประชาชนคลายความกังวลใจที่มีต่อการชำระภาษีลง
แต่โดยสรุปแล้ว จากการรวบรวมข้อมูลทั้งหมด พบว่า ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษี จะได้รับหนังสือจำนวน 2 ฉบับ นั่นคือ จดหมายแจ้งบัญชีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการแจ้งกรรมสิทธิ์ พื้นที่ และประโยชน์ในการใช้งาน เพื่อเป็นการยืนยันว่าข้อมูลถูกต้อง โดยตรงนี้จะไม่มีการประเมินภาษีใด ๆ และหลังจากนั้นหากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวต้องเสียภาษี ก็จะได้รับ หนังสือแจ้งการประเมินภาษี อีก 1 ฉบับตามมา ซึ่งหนังสือนี้คือหนังสือที่บอกว่า เรามีภาษีที่ต้องเสียเป็นจำนวนเท่าไร และไปชำระได้โดยวิธีไหนบ้างครับ
อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่เราไม่ได้รับหนังสือประเมินภาษี อาจจะเป็นไปได้จาก 3 กรณีนี้ครับ
- ได้รับยกเว้นภาษี กรณีเป็นเจ้าของบ้านและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน หรือ กรณีใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม
- หนังสือแจ้งประเมินภาษีส่งไปแล้วไม่มีผู้รับ จดหมายจึงถูกตีกลับมาที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นอีกทีหนึ่ง
- ตกสำรวจ โดยไม่อยู่ในฐานข้อมูลการสำรวจผู้อยู่ในข่ายต้องเสียภาษี
โดยในกรณีที่ไม่ได้รับหนังสือหรือมีการตกสำรวจจริง ทางองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นไม่สามารถเรียกเก็บภาษีย้อนหลังได้ แม้ว่าเราจะเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีก็ตามครับ แต่ถ้าหากได้รับหนังสือแจ้งประเมินแล้ว สามารถชำระภาษีได้หลายช่องทางตามที่กำหนดไว้ ได้แก่
- ชำระตรง ณ ที่ทำการองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
- ชำระผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เช่น ธนาณัติ ตั๋วแลกเงิน เช็ค
- ชำระผ่านธนาคาร เช่น โอนเงินผ่านเลขที่บัญชีขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ชำระผ่านระบบ QR Payment (ATM, Internet Banking, Mobile Banking, ชำระตรงที่สาขาของธนาคาร)
- แนวทางอื่น ๆ ตามที่กำหนดไว้
ปัญหาจากการบังคับใช้กฎหมาย
จากรายงานการพิจารณาศึกษาเรื่อง “ปัญหาและผลกระทบจากการบังคับใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562″ ที่จัดทำโดยคณะกรรมาธิการการกฎหมาย การยุติธรรมและสิทธิมนุษยชน ได้ให้ความเห็นต่อเรื่องนี้ใน 2 มุมมอง คือ ความไม่ชัดเจนของข้อกฎหมาย และ ความไม่เป็นธรรมต่อประชาชน
โดย ความไม่ชัดเจนของกฎหมาย จะหมายถึงเรื่องของการบังคับใช้ ตั้งแต่กฎหมายลูกที่ยังไม่พร้อม การสำรวจต่างๆที่มีปัญหาไม่เสร็จสิ้น การตีความกฎหมายบางคำ ที่ทำให้เกิดความแตกต่างด้านนิยาม รวมถึงการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่ชัดเจนเรื่องการแบ่งพื้นที่การใช้งานต่างๆ และการประเมินราคาระหว่างหน่วยงาน ไปจนถึงอัตราภาษีที่บังคับใช้กับสิทธิในการจัดเก็บที่แตกต่างกันไป
ส่วน ความไม่เป็นธรรมของประชาชน มีตั้งแต่ ความสามารถในการชำระภาษีของคนที่มีความสามารถแตกต่างกันไปหรือการเก็บนายทุนผู้ประกอบการ ได้จำนวนเงินทีลดลงกว่าภาษีตัวเก่า ทำให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นได้เงินภาษีน้อยกว่าที่ควรจะเป็น รวมถึงเรื่องการยกเว้นราคาประเมินทุนทรัพย์ 50 ล้านบาทว่าไม่ยุติธรรมเพียงพอต่อคนรวยและคนจนอย่างไร
โดยบทสรุปของรายงานฉบับนี้ ให้ความเห็นไว้ว่า รัฐบาลควรชะลอการบังคับใช้กฎหมายตัวนี้ โดยให้กลับมาใช้ภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เป็นการชั่วคราวไปก่อน แต่ก็เป็นเพียงแค่ความเห็นเท่านั้นครับ ซึ่งถ้าใครสนใจรายงานฉบับเต็ม สามารถอ่านได้ที่ ปัญหาและผลกระทบจากการบังคับใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ครับ
ซึ่งประเด็นที่ว่านี้ผมได้ขยายความต่อไปที่เรื่องของ ทำไมคนจนถึงเสียภาษีมากกว่าคนรวย ในคลิปด้านล่างนี้ครับ
สรุป
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นภาษีตัวใหม่ที่ถูกบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ เราทุกคนที่มีทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีในส่วนนี้ ต้องเรียนรู้และทำความเข้าใจกันให้ดีที่สุด เพื่อให้เราวางแผนจัดการบริหารทรัพย์สินได้อย่างมีประโยชน์ที่สุด โดยสิ่งที่เราทุกคนควรตอบคำถามให้ได้นั้น มีอยู่ 5 ข้อ คือ
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร? = ใครมีหน้าที่เสียภาษี?
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างใช้งานประเภทไหน? = อัตราภาษีเท่าไร?
- ถ้าใช้เป็นที่อยู่อาศัย มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านหรือเปล่า? = ได้รับยกเว้นราคาประเมินทุนทรัพย์
- ถ้าใช้ในกรณีอื่น ๆ เราสามารถหาทางผลักภาระให้ผู้เช่าได้ไหม หรือ วางแผนพัฒนาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น หรือ ตัดสินใจขาย แบบไหนจะคุ้มค่าและมีประโยชน์กับเรามากที่สุด
- เช็คข้อมูลการแจ้งการประเมินภาษีในแต่ละปี จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นว่าถูกต้องหรือไม่ และนำไปชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้
ทั้งหมดนี้เป็นความรู้ภาษีเรื่องนี้ที่ผมตั้งใจรวบรวมมาให้ครับ และหวังว่าจะช่วยให้ทุกคนสามารถวางแผนจัดการภาษีตัวนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุดครับ
เพราะการจัดการภาษีตัวนี้
TAXBugnoms
เป็นหน้าที่ของผู้มีทรัพย์สินทุกคนครับ
