ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง ? และต้องยื่นภาษีไหม ?

หมายเหตุ : บทความนี้จะไม่ได้พูดถึง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ โดยอาจจะมีลดในบางกรณี เช่น พ่อแม่โอนให้ลูก เหลือ 0.5% หรือมีประกาศลดเป็นครั้งคราวของทางฝั่งรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจครับ แต่อยากให้ทุกคนที่อ่านทราบว่า เรามีหน้าที่ต้องจ่ายชำระในส่วนนี้ด้วย ในกรณีที่ผู้ขายตกลงกับเราไว้ว่า "ค่าโอนออกกันคนละครึ่ง"

ดังนั้น เมื่อภาษีเป็นหน้าที่ของคนขาย และคำพูดที่ได้ยินมักจะเป็นแบบนี้ แปลว่า เราจะต้องเสียภาษีทันทีเมื่อมีการขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ ที่ดิน (สำนักงานเขต/เทศบาล) นั่นแหละครับ

โดยเวลาจ่ายเรียบร้อยแล้ว เราจะได้ใบเสร็จมาสีฟ้ามาหนึ่งใบเขียนระบุไว้ว่าเราจ่ายภาษีไปเท่าไร ค่าโอนเท่าไร ซึ่งภาษีที่เราจ่ายเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จะมีอยู่ประมาณ 3 ตัว แต่เราต้องเสียอย่างน้อย 2 ตัวในนี้ครับ นั่นคือ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ อากรแสตมป์ โดยภาษีแต่ละตัวมีรายละเอียดดังนี้ครับ

ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวแรก คือ “ภาษีเงินได้” ที่จะต้องเสียในกรณีที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลเป็นผู้ขาย โดยมีวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันเพื่อหาจำนวนภาษีที่ต้องหัก ณ ทีจ่าย ดังนี้ครับ

สำหรับ “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา” วิธีการคำนวณจะแตกต่างจากวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยทั่วไป ซึ่งหลักการคำนวณจะพิจารณาจากการได้มาของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ว่า ได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา หรือ การได้มาโดยวิธีอื่น ซึ่งการคำนวณภาษีของ 2 ประเภทตามการได้มานี้ จะแตกต่างกันตรงที่วิธีการหักค่าใช้จ่ายดังนี้ครับ

• กรณีได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• กรณีได้มาโดยวิธีอื่น จะหักค่าใช้จ่ายตามอายุการครอบครอง โดยนับตามปีที่ถือครอง

โดยวิธีการคำนวณนั้นจะเป็นคำนวณโดย ใช้ ราคาประเมิน – ค่าใช้จ่าย แล้วหารด้วยจำนวนปีออกมาเพื่อคำนวณภาษี หลังจากนั้นค่อยคูณจำนวนปีที่ถือครองกลับไปอีกครั้งหนึ่ง เพื่อให้ได้ยอดภาษีทั้งหมดที่ต้องชำระครับ

(1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
(2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
(3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการ ขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
(4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
(5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของ นิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร
(6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่

(ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน อสังหาริมทรัพย์
(ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
(ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง
(ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย ไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม
(จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทาง มรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
(ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดย ไม่มีค่าตอบแทน
(ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะใน กรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น

จากข้อกฎหมายที่อ้างมาในกรอบข้างต้น ผมอยากให้สังเกตในข้อ 6 และ (ค) ก็พอครับ เพราะมันมีเงื่อนไขในการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่น่าสนใจอยู่ นั่นคือ

• หากเราถือครองอสังหาริมทรัพย์ (เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์) เกินกว่า 5 ปีนับตั้งแต่ที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปีนับตั้งแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมา

ดังนั้น นี่คือเคล็ดลับสำคัญสำหรับคนปกติที่ไม่ได้ทำธุรกิจจัดสรรที่ดิน บ้านจัดสรร หรือประกอบกิจการในลักษณะเป็นทางการค้าหรือหากำไรจริงจัง (ทางด้านอสังหาริมทรัพย์) เพราะถ้าหากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งในนี้ เราจะได้รับสิทธิยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ นั่นเองครับ (อย่าลืมว่า เรายังต้องเสียอากรแสตมป์อยู่ดีนะครับผม)

มาตรา 48(4) : ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) ก็ได้ เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร

จะเห็นว่า สิทธิในการเลือกเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายแล้วจบ (Final TAX) ตามที่กฎหมายให้ไว้นั้น จะให้ใน 2 กรณี คือ การได้มาโดยมรดก หรือ การได้มาโดยมิได้มุ่งทางค้าหรือหากำไร นั่นเองครับ

ดังนั้น ในกรณีที่เราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาไม่ใช่มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร เราก็จะได้รับสิทธิ Final TAX ทันทีครับ (รวมถึงการได้มาทางมรดกด้วย เพราะไม่เข้าข่ายเช่นเดียวกันครับ)

ทีนี้หลายคนอาจจะเริ่มหวั่นใจว่า เอ๊ะ! ถ้าหากเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยถือว่าเป็นการค้าหรือหากำไรแล้ว ก็แปลว่า เราต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยหรือเปล่า คำตอบนั้นอยู่ที่กฎหมายอีกฉบับครับ นั่นคือ พระราชกฤษฏีกาฉบับที่ 376 ระบุไว้ว่า

มาตรา 3 ผู้มีเงินได้ที่ได้รับเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม มาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วเมื่อถึงกำหนดยื่นรายการเพื่อเสียภาษีเงินได้ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามมาตรา 48(1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืนหรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

อ่านแล้วอาจจะงงหน่อยนะครับ เพราะเชื่อมโยงกฎหมายหลายฉบับ แต่สามารถสรุปได้ดังนี้ครับ

• กรณีที่เราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว แต่ถ้าเข้าเงื่อนไขข้อ (6) ในพระราชกฤษฏีกาฉบับที่ 342 ก็ยังได้รับสิทธิ Final TAX อยู่ดีครับ ซึ่งข้อ 6 ที่ว่าหมายถึง กรณีที่เราถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่ถึง 5 ปี
• แต่สำหรับกรณีที่เรามีการประกอบกิจการอื่น ๆ อย่างในข้อ (1) – (5) แล้วล่ะก็ แบบนี้ต้องนำมารวมคำนวณภาษีปลายปีถือเป็นเงินได้ของเราโดยไม่สามารถใช้สิทธิ Final TAX ได้ครับ เช่น การประกอบธุรกิจจัดสรรที่ดิน อาคารชุด สร้างอาคารเพื่อขาย ฯลฯ

สรุปอีกที ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง?

มาถึงตรงนี้ ผมเชื่อว่าคงจะมีหลายคนที่เริ่มมึนกับสิ่งที่อ่านมา กับคำถามที่ว่า ขายบ้าน เสียภาษีอะไรบ้าง? ดังนั้นขออนุญาตสรุปให้ฟังในช่วงสุดท้ายนี้ ก่อนที่จะไปรับสูตรลัดในการคำนวณภาษีที่ผมเอามาฝากครับ

• สำหรับภาษีเงินได้ เราจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ กรมที่ดิน (สำนักงานเขต/เทศบาล) ทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยวิธีการคำนวณจะแตกต่างกันไปตามการได้มาของสินทรัพย์ ว่าได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา หรือได้มาโดยวิธีการอื่น
• นอกจากนั้น เราอาจจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าหากเข้าเงื่อนไขกรณี การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามที่กฎหมายกำหนดไว้
• แต่ถ้าเราไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เรายังจะเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) อยู่ดี

หลังจากเสียภาษีที่กรมที่ดิน (สำนักงานเขต/เทศบาล) เรียบร้อยแล้ว เราจะต้องเอามายื่นภาษีเงินได้ตอนปลายปีอีกทีหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขต่อไปนี้

• หากเราไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนนี้สามารถเลือกใช้สิทธิ Final TAX จ่ายที่กรมที่ดินแล้วจบได้เลย
• หากเราเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่เป็นการถือครองไม่ครบ 5 ปี เรายังมีสิทธิเลือกใช้สิทธิ Final TAX อยู่ดี ถึงแม้จะเข้าเงื่อนไขการค้าหรือหากำไร แต่กฎหมายมีแนวทางยกเว้นให้อยู่
• ถ้าเราประกอบเป็นธุรกิจ ค้าหรือหากำไร เช่น จัดสรรที่ดิน แบ่งโฉนดขาย สร้างอาคาร ตามนิยามคำว่า ทางค้าหรือหากำไร แบบนี้ต้องนำมายื่นภาษีปลายปีให้ถูกต้องด้วยครับ

ส่วน กรณีของนิติบุคคล จะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย 1% จากราคาประเมิน และมีหน้าที่นำเงินได้ส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลตามปกติครับ 

แต่สำหรับคนที่คิดว่าทำไมมันวุ่นวายและปวดหัวขนาดนี้ อยากรู้วิธีคำนวณภาษีแบบง่าย ๆ ได้ไหม ผมแนะนำให้คำนวณผ่าน โปรแกรมภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (กรณีที่ไม่ใช่มรดก) หรือ โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ (กรณีที่เป็นมรดกหรือให้โดยเสน่หา)

โดยศึกษาวิธีการคำนวณได้ที่คลิปด้านล่างนี้ครับ

ซึ่งถ้าหากเรานำวิธีการคำนวณตามคลิปนี้มาลองทำกับตัวอย่างที่ผมยกมาข้างต้น (กรณีนายบักหนอมขายบ้านพร้อมที่ดิน) ก็จะได้คำตอบรวดเร็วมาก พร้อมกับภาษีที่ต้องชำระ ดังนี้ครับ

หลังจากที่กรอกข้อมูลส่วนที่เกี่ยวข้องไปทั้งหมดแล้ว เมื่อกดปุ่มคำนวณ เราจะได้หน้าสรุปพร้อมกับสามารถพิมพ์ข้อมูลออกมาได้ดังรูปด้านล่างนี้ครับ ซึ่งจะเห็นว่ายอดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตรงกับวิธีที่เราคำนวณในตัวอย่าง (แต่ไม่ต้องคำนวณเองอีกต่อไป) รวมถึงช่วยคิดออกมาให้ด้วยว่า กรณีนี้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์หรือไม่ ซึ่งเรียกได้ว่าสะดวกและรวดเร็วมากๆ เลยล่ะครับ